В этой статье мы рассмотрим различные стратегии инвестирования в недвижимое имущество.
Стратегии, которые используют и отечественные, и западные инвесторы в недвижимость.
Ну а вы уже решите, что подходит именно вам.
Виды инвестиций в недвижимость:
- покупка жилой недвижимости для сдачи в аренду (покупка квартир)
- покупка коммерческой недвижимости для сдачи в аренду
- покупка недвижимости за рубежом для сдачи в аренду
- долевое строительство (покупка строящейся недвижимости)
- покупка недвижимости в плохом состоянии и перепродажа после ремонта
- покупка земельных участков
- покупка земельного участка и строительство недвижимости
- паевые фонды (ПИФы недвижимости), различные совместные программы строительства недвижимости
Покупка жилой недвижимости для сдачи в аренду (покупка квартир)
Покупка квартиры с целью сдачи в аренду — это самый распространенный вид инвестирования для начинающего инвестора, обладающего необходимой суммой. Ведь инвестиции в недвижимость до сих пор ассоциируются с понятием Надежно. Плюс инвестиции в недвижимость дают стабильный пассивный доход (иногда).
Покупка жилой недвижимости с инвестиционными целями актуальна в крупных городах (или рядом с мегаполисом вроде Москвы). Также актуальна покупка приносящей доход недвижимости и в курортных поселках. Первое что приходит в голову — Крым или Грузия. И там и там, правда, есть свои особенности, но в этом и заключается искусство инвестора — быть в первых рядах и снять первые сливки (пока не прирезали за углом по-тихому как оккупанта, как резали не стесняясь в 90-х). Особенно там, где в среднесрочной перспективе ожидается преображение всей инфраструктуры и туристических потоков.
В любом случае, инвестиции в жилую недвижимость не всегда являются идеальными инвестициями по соотношению отдачи на вложенный капитал. Понятно, что квартира и пустовать может, и цены в кризис сильно падают. А вложений в тот-же ремонт квартира потребует всегда. В курортных местах есть такое понятие как Несезон.
Изначально предполагал этот подраздел добавить еще один вид инвестирования в недвижимость — покупка квартир с целью сдачи в посуточную аренду. Но там немного другая специфика — те кто занимаются этим бизнесом, как правило, квартиры арендуют на долгий срок, а не покупают.
Покупка коммерческой недвижимости для сдачи в аренду
Покупка коммерческой недвижимости — не столь популярный у домашнего инвестора способ вложения средств.
Если привести аналогию, то не обремененный знаниями инвестор скорее вложит деньги в открытие собственного кафе или очередное никому не нужное приложение для мобильного телефона, чем приобретет офис с целью сдачи в аренду.
На самом деле все просто — человек часто обедает или завтракает в кафе, поэтому ему кажется что это просто и доходно. И у него есть смартфон, в котором он периодически играется в разные популярные игрульки.
Также и с инвестированием в коммерческую недвижимость — у абсолютного большинства домашних инвесторов просто нет никакого опыта взаимодействия с этим рынком. А то что нельзя пощупать — того не существует. Такова человеческая природа.
Коммерческая недвижимость тоже делится на сегменты и классы:
— небольшие офисные помещения (комнатки по 15-20 квадратных метров)
— большие офисные пространства (кусок открытого пространства американского типа площадью за 300 квадратов)
— офисы в элитных престижных бизнес-центрах (вроде Москва-Сити)
— гаражи в гаражных массивах или в специализированных многоэтажных паркингах (открытого или закрытого типа)
— квартиры на первых этажах в проходных местах, под вывод из жилого фонда
— различные помещения под магазины и магазинчики
— складская и производственная недвижимость различных типов и модификаций
Это я еще не все перечислил. В любом случае, рынок коммерческой недвижимости — более сложный, быстрее и сильнее реагирует на экономическую ситуацию в регионе, на процент насыщенности региона аналогичными по классу и предназначению строениями, на общую политику государства в отношении различных видов бизнеса, как крупного так и мелкого. И если все плохо, то ваша недвижимость будет простаивать. А это прямой убыток.
Основное отличие от инвестирования в жилую недвижимость — квартиру чуть что можно отдать детям или переселиться в нее под старость лет. А вот в гараж вы не переселитесь. Ну или переселитесь, но это уже ваши семейные дрязги.
Для бизнеса инвестиции в коммерческую недвижимость — это отличный способ скостить тот же НДС по итогам года.
Покупка недвижимости за рубежом для сдачи в аренду
Считается (по крайней мере, раньше считалось), что покупка недвижимости в теплых странах с целью сдачи в аренду — это быстро окупаемое капиталовложение. Как и квартиры в очень дешевых местах в Болгариях и им подобных Испаниях.
Основной минус подобных инвестиций — вам придется довериться местному риэлтеру, для которого вы просто очередной глупый кошелек, начитавшийся рекламных сказок.
Впрочем не удивляйтесь — вы для риэлтера везде и всегда глупый кошелек. Хоть в Валенсии, хоть в Варне, хоть в Ялте. Просто где-то у вас нет языкового барьера и какого-то понимания местной специфики и перспектив, а где-то есть. Поэтому, если вы вдруг собрались покупать недвижимость за рубежом или на курорте — потратьте месяц, а лучше два, на изучение информации о регионе, перечитайте все профильные форумы. Станьте в конце концов не тупым валенком, а человеком разбирающимся. И только после этого начинайте смотреть завлекающие рекламные проспекты. Слишком большая популярность и слишком сладкие цены — это не всегда хорошо. Ищите подвох. В стоимости риэлтерских услуг, в качестве вентиляции, в плесени летом и холоде зимой, в дикой стоимости отопления и всех остальных коммунальных услуг, в налогах на недвижимость, в нулевом спросе на аренду, и прочее.
В трейдинге есть такая примета — как только сапожник начал подумывать о приобретении акций — пора срочно продавать все свои акции прямо сейчас и становиться в короткую. Или просто сидеть в кэше, со стороны наблюдая за стрижкой овец.
Если разобраться в теме, то можно приобрести очень даже неплохие варианты. Передать в управление специализированной компании. За вас и коммунальные будут оплачивать, и в аренду сдавать. Сервис под ключ со стабильным пассивным доходом. Который окупит ваши вложения за 5-6 лет.
Долевое строительство (покупка строящейся недвижимости)
Стратегия покупки строящейся недвижимости тоже относится к популярным. Купить будущую квартиру на уровне котлована будет явно дешевле, чем при финальных приготовлениях к сдаче дома в эксплуатацию. Если вы уже имеете богатый опыт в отделке свежепостроенного жилья и понимаете себестоимость, то вам будет не очень трудно высчитать маржинальность и сроки окупаемости подобного вложения. В зависимости от стратегии — продать сразу или сдавать в долгосрочную аренду.
Здесь тоже есть свои подводные камни. У застройщика банально могут начаться финансовые проблемы, и все ваши сроки сильно сдвинутся в неблагоприятную зону. Либо вы вообще попадете на мошенничество и больше никогда не увидите своих денег. А еще может вдруг оказаться, что пока вы строите свой дом мечты, рынок начал опасно проседать под воздействием неблагоприятных внешних факторов. И все ваши мечты о стабильной 1000 долларов в месяц за однушку практически в центре (с видом на МКАД) пошли прахом.
В любом случае — нужно понимать, что инвестиции в долевое строительство — это инвестиции, очень сильно размазанные во времени. Среднесрочные или даже долгосрочные инвестиции.
Покупка недвижимости в плохом состоянии и перепродажа после ремонта
Здесь мне почему-то сразу вспоминаются рейтинговые американские телепередачи. Некоторые из них и у нас показывают.
Мы видим как Джон покупает халупу, ремонтирует сломавшийся насос рядом с бассейном, команда очищает участок от мусора, экономно приводит в товарный вид все внутри самого дома — и уже через 5 дней преобразившийся дом лихо перепродается на 10 тысяч долларов дороже.
Покупка земельных участков
Еще один популярный среди некоторых инвесторов способ инвестирования в недвижимость. Земля может иметь различное предназначение: под строительство дома, под строительство коммерческой недвижимости, земля сельскохозяйственного назначения. Все, что связано с землей, может иметь различные темные хвосты из прошлого, либо вы можете не вписаться в чужой гешефт.
В любом случае, как способ инвестирования — покупка земли, особенно в месте с необходимыми коммуникациями и хорошей перспективой развития — хорошее вложение средств.
Покупка земельного участка и строительство недвижимости
Это продолжение стратегии покупки земельных участков. Иногда может оказаться выгоднее не просто выждать, когда землю можно перепродать дороже, а построить на ней недвижимость и продать. Или сдавать потом коттедж в аренду, или построить агроусадьбу. Вариантов использования недвижимости, особенно у тех, кто в этом хорошо разбирается — уйма.
Естественно, вы должны понимать, сколько вам будет стоить каждый из этапов строительства и ввода в эксплуатацию. Тогда строительство загородной недвижимости — ваш вариант.
ПИФы недвижимости
ПИФы по недвижимости чем-то мне напоминают ПАММ-счета. Это такой вариант вложений в недвижимость для бедных. Если у вас нет 7 миллионов рублей на то, чтобы купить недвижимость, вы можете купить несколько долей фонда по недвижимости. И заработать прибыль от своего вложения по окончании инвестиционного периода. Пропорционально количеству своих долек.
Доходность у ПИФов по недвижимости не очень большая, но зато у вас появляется вкладывать средства в недвижимость (ну образно, конечно) с маленьким начальным капиталом.
Кроме ПИФов по недвижимости, вы также можете вложить свои деньги в ETF недвижимости. Что российской, что зарубежной. Коммерческой, жилой, складской — какой угодно. Про ПИФы и ETF и чем они отличаются я расскажу в последующих статьях.
Мы с вами рассмотрели основные способы инвестирования в недвижимость, их достоинства и недостатки для инвестора.